O sonho da casa própria segue como um desejo entre brasileiros. E quando o assunto é a compra de um bem desse tipo, duas modalidades se destacam: o financiamento e o consórcio imobiliário. Apesar de atenderem ao mesmo objetivo - e até mesmo públicos semelhantes - essas duas modalidades têm diferenças expressivas. A seguir, explicamos melhor cada uma delas.
O que é e como funciona o financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é, em essência, um empréstimo com destinação específica, que como o próprio nome sugere, comprar um imóvel - seja casa, apartamento, kitnet e até mesmo espaço comercial. Você toma dinheiro emprestado de uma instituição financeira para pagar o vendedor do imóvel à vista. Em troca, você assume uma dívida com o banco, que deve ser paga em parcelas mensais acrescidas de juros e correções monetárias.
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Nesta modalidade, o imóvel fica em alienação fiduciária. Isso significa que a propriedade é dada como garantia ao banco até a quitação total da dívida. Embora você possa morar, reformar e usufruir do bem, a posse definitiva (a escritura sem ônus) só passa para o seu nome após o pagamento da última parcela.
Sistemas de amortização no Brasil
No Brasil, os financiamentos imobiliários costumam adotar dois sistemas principais de amortização: a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price. Na SAC, o valor amortizado da dívida é fixo ao longo do contrato, fazendo com que as parcelas iniciais sejam mais altas e diminuam gradualmente com o passar do tempo. Esse modelo tende a reduzir o total de juros pagos no longo prazo, sendo uma opção interessante para quem consegue arcar com prestações maiores no início.
Já na Tabela Price, as parcelas permanecem com valor fixo durante todo o financiamento. Nesse caso, a composição da prestação muda ao longo do tempo: no começo, a maior parte do valor pago corresponde aos juros, enquanto a amortização é menor; com o passar dos anos, essa relação se inverte. A previsibilidade das parcelas é o principal atrativo desse sistema, especialmente para quem busca um planejamento financeiro mais estável.
Além do sistema de amortização, o financiamento imobiliário normalmente exige uma entrada, que costuma ser de pelo menos 20% do valor do imóvel, podendo variar conforme o banco e o perfil do comprador. Também é possível utilizar o saldo do FGTS para reduzir o valor da entrada ou abater o saldo devedor ao longo do contrato, o que ajuda a diminuir o montante financiado e, consequentemente, os juros pagos.
Vantagens e desvantagens do financiamento
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A principal característica do financiamento é a imediatismo. Se você precisa sair do aluguel agora ou casar no próximo mês, esta é a via padrão. Contudo, essa rapidez tem um custo elevado.
Vantagens:
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Posse imediata: Assim que o contrato é assinado e o vendedor é pago, as chaves são suas. Você deixa de pagar aluguel (se for o caso) e passa a pagar pelo que é seu. Isso, se o imóvel não tiver sido adquirido na planta.
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Prazos Longos: Os bancos oferecem prazos estendidos, chegando a até 35 anos (420 meses) para pagar, o que dilui o valor das parcelas.
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Uso do FGTS: É possível utilizar o Fundo de Garantia tanto para a entrada quanto para amortizar parcelas ou o saldo devedor a cada dois anos.
Pontos de atenção:
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Juros Compostos: esta é a maior desvantagem. Dependendo da taxa Selic e do spread bancário, ao final de 30 anos, você pode acabar pagando o equivalente a dois ou até três imóveis.
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Entrada: juntar 20% do valor de um imóvel (mais custos de cartório e ITBI) é uma barreira de entrada alta para muitas famílias.
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Avaliação de crédito: a análise de crédito é minuciosa e restritiva. O banco avalia sua renda, score de crédito e estabilidade profissional com rigor.
O que é e como funciona o consórcio de imóveis?
O consórcio funciona como uma "poupança coletiva" ou um autofinanciamento. Um grupo de pessoas se une, sob a gestão de uma administradora autorizada pelo Banco Central, com o objetivo comum de comprar um imóvel.
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Mensalmente, todos os participantes pagam uma parcela. Com o montante arrecadado, a administradora contempla um ou mais participantes com a carta de crédito, que é o valor para a compra do bem.
A contemplação ocorre de duas formas:
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Sorteio: todos têm a mesma chance de serem sorteados mensalmente (pela Loteria Federal).
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Lance: quem tiver um dinheiro guardado pode ofertar um lance (livre, fixo ou embutido). O maior lance leva a carta de crédito naquele mês.
Diferente do financiamento, não há cobrança de juros no consórcio. O que existe é uma Taxa de Administração (o lucro da empresa que organiza o grupo), fundo de reserva e seguro, diluídos ao longo do prazo do contrato.
Vantagens e desvantagens do consórcio
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O consórcio é ideal para quem não tem pressa e possui disciplina financeira, ou para quem deseja investir no mercado imobiliário pagando menos taxas finais.
Vantagens:
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Custo Final Menor: sem a incidência de juros compostos, o custo final de um imóvel via consórcio é drasticamente menor do que no financiamento. A taxa de administração (geralmente entre 15% a 22% em todo o período) é muito inferior aos juros bancários anuais acumulados.
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Sem Entrada: você não precisa de um montante inicial para começar. O plano é integral (100% do valor da carta).
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Poder de Compra à Vista: a carta de crédito equivale a dinheiro na mão. Isso dá ao consorciado um excelente poder de negociação para conseguir descontos na hora da compra do imóvel.
Pontos de Atenção:
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A Espera: Não há garantia de quando você terá o imóvel. Você pode ser contemplado no primeiro mês ou no último (que pode levar 15 anos).
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Risco do "Pagamento Duplo": se você paga aluguel, terá que arcar com o aluguel e a parcela do consórcio simultaneamente até ser contemplado, o que pode pesar no orçamento.
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Reajuste das parcelas: as parcelas e a carta de crédito são reajustadas anualmente (geralmente pelo INCC). Isso é bom para manter o poder de compra da carta, mas faz a parcela subir, o que exige planejamento.
5. Qual a melhor opção para o seu perfil?
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A batalha "Consórcio x Financiamento Imobiliário" não tem um vencedor único; o campeão depende exclusivamente do seu momento de vida e saúde financeira.
Escolha o Financiamento se:
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Você deseja se mudar imediatamente.
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Você paga um aluguel caro que é quase o valor de uma prestação de financiamento.
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Você tem estabilidade e disciplina para lidar com uma dívida de longo prazo.
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Você já possui o valor da entrada guardado.
Escolha o Consórcio se:
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Você não tem pressa para se mudar.
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Seu objetivo é aumentar o patrimônio ou comprar um segundo imóvel para investimento.
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Você quer fugir dos juros abusivos e pagar um valor final muito mais justo pelo imóvel.
Em resumo, o financiamento vende tempo (você paga juros para ter o bem agora), enquanto o consórcio vende economia (você espera para pagar menos). Analise sua urgência, coloque as taxas na ponta do lápis e faça a escolha que trará mais tranquilidade para o seu futuro.
CASACOR Publisher é um agente criador de conteúdo exclusivo, desenvolvido pela equipe de Tecnologia da CASACOR a partir da base de conhecimento do casacor.com.br. Este texto foi editado por Yeska Coelho.
