El sueño de la casa propia sigue siendo un deseo entre brasileños. Y cuando se trata de la compra de un bien de este tipo, dos modalidades se destacan: el
financiamiento y el consorcio inmobiliario. A pesar de atender al mismo objetivo - e incluso a públicos similares - estas dos modalidades tienen diferencias expresivas. A continuación, explicamos mejor cada una de ellas.
¿Qué es y cómo funciona el financiamiento inmobiliario?
El financiamiento inmobiliario es, en esencia, un préstamo con destino específico, que como el propio nombre sugiere, es para comprar un inmueble - ya sea casa, apartamento, kitnet e incluso espacio comercial. Ustedes toma dinero prestado de una institución financiera para pagar al vendedor del inmueble al contado. A cambio, asume una deuda con el banco, que debe ser pagada en cuotas mensuales aumentadas con intereses y correcciones monetarias.
(Jakub Zerdzicki/Unsplash/Divulgação)
En esta modalidad, el inmueble queda en alienación fiduciaria. Esto significa que la propiedad se da como garantía al banco hasta que se pague totalmente la deuda. Aunque usted puede vivir, reformar y disfrutar del bien, la posesión definitiva (la escritura sin carga) solo pasará a su nombre tras el pago de la última cuota.
Sistemas de amortización en Brasil
En Brasil, los financiamientos inmobiliarios suelen adoptar dos sistemas principales de amortización: la Tabla SAC (Sistema de Amortización Constante) y la Tabla Price. En la SAC, el monto amortizado de la deuda es fijo a lo largo del contrato, haciendo que las cuotas iniciales sean más altas y disminuyan gradualmente con el paso del tiempo. Este modelo tiende a reducir el total de intereses pagados a largo plazo, siendo una opción interesante para quien puede afrontar cuotas más altas al inicio.
Ya en la Tabla Price, las cuotas permanecen con un valor fijo durante todo el financiamiento. En este caso, la composición de la cuota cambia a lo largo del tiempo: al principio, la mayor parte del valor pagado corresponde a los intereses, mientras que la amortización es menor; con el pasar de los años, esta relación se invierte. La previsibilidad de las cuotas es el principal atractivo de este sistema, especialmente para quien busca un planeamiento financiero más estable.
Además del sistema de amortización, el financiamiento inmobiliario normalmente exige un enganche, que suele ser de al menos el 20% del valor del inmueble, pudiendo variar según el banco y el perfil del comprador. También es posible utilizar el saldo del FGTS para reducir el valor del enganche o abonar la deuda a lo largo del contrato, lo que ayuda a disminuir el monto financiado y, consecuentemente, los intereses pagados.
Ventajas y desventajas del financiamiento
(Jakub Zerdzicki/Unsplash/Divulgação)
La principal característica del financiamiento es la inmediatez. Si usted necesita salir del alquiler ahora o casarse el próximo mes, esta es la vía estándar. Sin embargo, esta rapidez tiene un alto costo.
Ventajas:
Posesión inmediata: Una vez que se firma el contrato y se paga al vendedor, las llaves son suyas. Deja de pagar alquiler (si es el caso) y comienza a pagar por lo que es suyo. Esto, si el inmueble no ha sido adquirido en plano.
Plazos largos: Los bancos ofrecen plazos extendidos, llegando a hasta 35 años (420 meses) para pagar, lo que diluye el valor de las cuotas.
Uso del FGTS: Es posible utilizar el Fondo de Garantía tanto para el enganche como para amortizar cuotas o el saldo deudor cada dos años.
Puntos de atención:
Intereses compuestos: esta es la mayor desventaja. Dependiendo de la tasa Selic y del spread bancario, al final de 30 años, usted puede acabar pagando el equivalente a dos o incluso tres inmuebles.
Enganche: reunir el 20% del valor de un inmueble (más costos de notaría e ITBI) es una barrera alta de entrada para muchas familias.
Evaluación de crédito: el análisis de crédito es minucioso y restrictivo. El banco evalúa su ingreso, puntaje de crédito y estabilidad profesional rigurosamente.
¿Qué es y cómo funciona el consorcio de inmuebles?
El consorcio funciona como un "ahorro colectivo" o un autofinanciamiento. Un grupo de personas se une, bajo la gestión de una administradora autorizada por el Banco Central, con el objetivo común de comprar un inmueble.
(Andre Taissin/Unsplash/Divulgação)
Mensualmente, todos los participantes pagan una cuota. Con el monto recaudado, la administradora contempla a uno o más participantes con la carta de crédito, que es el valor para la compra del bien.
La contemplación ocurre de dos formas:
Sorteo: todos tienen la misma oportunidad de ser sorteados mensualmente (por la Lotería Federal).
Oferta: quien tenga dinero ahorrado puede ofrecer una oferta (libre, fija o incluida). La mayor oferta se lleva la carta de crédito en ese mes.
A diferencia del financiamiento, no hay cobro de intereses en el consorcio. Lo que existe es una Cuota de Administración (la ganancia de la empresa que organiza el grupo), fondo de reserva y seguro, diluidos a lo largo del plazo del contrato.
Ventajas y desventajas del consorcio
(Eric Rothermel/Unsplash/Divulgação)
El consorcio es ideal para quien no tiene prisa y posee disciplina financiera, o para quien desea invertir en el mercado inmobiliario pagando menos tasas finales.
Ventajas:
Costo final menor: sin la incidencia de intereses compuestos, el costo final de un inmueble a través de un consorcio es drásticamente menor que en un financiamiento. La cuota de administración (generalmente entre el 15% y el 22% en todo el período) es muy inferior a los intereses bancarios anuales acumulados.
Sin enganche: usted no necesita un monto inicial para comenzar. El plan es integral (100% del valor de la carta).
Capacidad de compra al contado: la carta de crédito equivale a dinero en mano. Esto le da al consorciado un excelente poder de negociación para obtener descuentos al momento de compra del inmueble.
Puntos de atención:
La espera: No hay garantía de cuándo usted tendrá el inmueble. Usted puede ser contemplado en el primer mes o en el último (que puede llevar 15 años).
Riesgo del "Pago Doble": si usted paga alquiler, tendrá que asumir el alquiler y la cuota del consorcio simultáneamente hasta ser contemplado, lo que puede afectar el presupuesto.
Reajuste de las cuotas: las cuotas y la carta de crédito son reajustadas anualmente (generalmente por el INCC). Esto es bueno para mantener el poder de compra de la carta, pero hace que la cuota suba, lo que requiere planeamiento.
5. ¿Cuál es la mejor opción para su perfil?
(Nebular/Unsplash/Divulgação)
La batalla "Consorcio vs Financiamiento Inmobiliario" no tiene un ganador único; el campeón depende exclusivamente de su momento de vida y salud financiera.
Elija el Financiamiento si:
Usted desea mudarse inmediatamente.
Usted paga un alquiler caro que es casi el valor de una cuota de financiamiento.
Usted tiene estabilidad y disciplina para lidiar con una deuda a largo plazo.
Usted ya tiene el valor del enganche ahorrado.
Elija el Consorcio si:
Usted no tiene prisa para mudarse.
Su objetivo es aumentar el patrimonio o comprar un segundo inmueble para inversión.
Usted quiere evitar los intereses abusivos y pagar un valor final mucho más justo por el inmueble.
En resumen, el financiamiento vende tiempo (usted paga intereses para tener el bien ahora), mientras que el consorcio vende economía (usted espera para pagar menos). Analice su urgencia, ponga las tasas sobre la mesa y tome la decisión que le brindará más tranquilidad para su futuro.
CASACOR Publisher es un agente creador de contenido exclusivo, desarrollado por el equipo de Tecnología de CASACOR a partir de la base de conocimiento de casacor.com.br. Este texto fue editado por Yeska Coelho.
