Descubra las reglas y los cuidados esenciales para reformas, pintura y preservación de edificios catalogados, evitando multas y revalorizando su inmueble
Presentado en 22 abr 2026, 18:00
(Fran Parente/Divulgação)
Vivir o trabajar en un edificio protegido es como ser el guardián de un fragmento de la historia. Estos edificios son testigos de épocas pasadas, de estilos arquitectónicos extintos y de la propia evolución de la ciudad. Sin embargo, la belleza de una fachada clásica conlleva una serie de responsabilidades legales y técnicas que pueden generar dudas en propietarios y administradores.
(Levi Fanan/Divulgação)
Al fin y al cabo, la preservación del patrimonio histórico no busca solo mantener el edificio "en pie", sino garantizar que su esencia estética y estructural permanezca intacta para las futuras generaciones. Por eso, antes de cualquier intervención, es necesario entender que las normas son significativamente más rigurosas que en las construcciones convencionales.
El tombamento es un acto administrativo realizado por el Poder Público (ya sea a nivel municipal, estatal o federal) con el objetivo de proteger bienes que poseen valor histórico, cultural, arquitectónico o afectivo. Cuando un edificio es objeto de tombamento, pasa a estar protegido por organismos como el IPHAN (nacional), el CONDEPHAAT (estatal) u organismos municipales específicos.
(Theatro Municipal/Divulgação)
Al contrario de lo que muchos piensan, el tombamento no le quita la propiedad al dueño, pero impone restricciones. El propietario sigue teniendo el derecho de uso, pero pierde la libertad de realizar alteraciones que desvirtúen el bien. Esto significa que cualquier cambio, por pequeño que parezca, debe ser analizado y autorizado por los consejos de preservación.
La respuesta corta es: sí, pero con salvedades. Pintar la fachada se considera un mantenimiento necesario; sin embargo, no puedes simplemente elegir un color nuevo del catálogo de una tienda de pinturas.
Casa das Rosas. (Reprodução/ Paulo Pinto/Divulgação)
En los edificios protegidos, la paleta de colores original suele estar protegida. Muchas veces es necesario realizar una prospección pictórica, un proceso técnico en el que profesionales raspan capas antiguas de pintura para descubrir cuál era el tono exacto de la época de la construcción. Además del color, importa el tipo de pintura: los edificios antiguos a menudo utilizan morteros de cal que no "respiran" bien con pinturas acrílicas modernas, lo que puede provocar ampollas y daños estructurales.
Pinacoteca do Estado de São Paulo, por Paulo Mendes da Rocha + Eduardo Colonelli + Weliton Ricoy Torres (Nelson Kon/Divulgação)
Las restricciones varían de acuerdo con el grado de protección. Algunos edificios tienen protección integral (interna y externa), mientras que otros protegen solo la volumetría y la fachada.
Casi siempre intocables. Cambiar ventanas de madera por aluminio o alterar el diseño de las molduras está estrictamente prohibido.
Si el tombamento es solo externo, las reformas internas para la modernización del cableado, la hidráulica y la distribución suelen aprobarse con mayor facilidad, siempre que no comprometan la estructura.
La instalación de aire acondicionado es uno de los mayores desafíos. Muchas veces, las unidades condensadoras no pueden quedar visibles en la fachada principal, lo que exige soluciones de ingeniería creativas.
Intentar realizar una obra en un edificio protegido sin un proyecto técnico es un camino directo a fuertes multas y embargos. El primer paso debe ser la contratación de un arquitecto con experiencia en patrimonio histórico.
(Freepik/Divulgação)
Este profesional será responsable de elaborar la memoria descriptiva y el proyecto de restauración, que deberá ser presentado ante el organismo competente. Este proceso puede ser lento y llevar meses para su aprobación. Es fundamental tener paciencia y entender que el diálogo con los técnicos del patrimonio es la mejor forma de viabilizar la reforma sin infringir la ley.
Ignorar las directrices de preservación puede salir muy caro. Las intervenciones irregulares en bienes protegidos se consideran delitos contra el patrimonio cultural. Además de multas que pueden superar el valor del inmueble, el propietario puede ser obligado judicialmente a realizar la restitución del bien a su estado original, asumiendo costos altísimos de restauración para deshacer lo que se hizo.
(Diogo Moreira/Governo de São Paulo/Divulgação)
Mantener un edificio protegido exige cuidado e inversión, pero el valor agregado de ocupar un espacio con tal relevancia cultural es inconmensurable. Con la planificación correcta y el respeto a las normas, es posible modernizar el uso del edificio sin borrar las huellas del tiempo que lo hacen único.
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